Terrenos Indivisos

Terrenos Indivisos

Como es de amplio conocimiento para nuestros socios, una preocupación constante y generalizada de la directiva ha sido el futuro del denominado bosque que colinda con nuestra propiedad, en adelante presentamos un resumen de las acciones realizadas al respecto y el momento que se vive.

Participación del Condominio Los Litres de Algarrobo en terrenos indivisos

Por constitución de las 16 sociedades radicadas en el eje El Tranque Viejo, existe una área de terrenos que comparten como bien común.

Desde el año 1973 y sus actualizaciones posteriores consta en el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca la escritura de formación de las sociedades con un plano acotado que delimita claramente el emplazamiento de cada una de ellas. Esto se origina por el parcelamiento del fundo El Tranque propiedad de la familia Alessandri por esos años.

El parcelamiento definió un área habitacional y otra agrícola/forestal la que desgraciadamente no distribuyeron por sociedad y la declararon de propiedad común, las sociedades entonces dejaron para futuro las acciones a realizar con estos bienes.

El Condominio Los Litres de Algarrobo es la sociedad de mayor extensión entre sus pares con una participación del 10,3% y sus pretensiones corresponden al porcentaje señalado.

Zona Forestal

La forestal es vecina inmediata al costado de nosotros y otras comunidades, plantada con Eucaliptus, Pino Insigne y arbustos tales como Litres, Boldos y otros y con una extensión de 116 hectáreas aproximadamente. Su superficie es alargada, limita a norte con las sociedades, al sur con la Quebrada Las Petras y El Quisco, al oriente con el Camino Al Totoral y al poniente con el sector La Portada

Zona urbana

Se ubica frente a los terrenos de nuestra sociedad, está encerrada por las calles El Tranque Viejo, Vía Náutica y la carretera a Casablanca, su extensión es de 4 hectáreas aproximadamente. Su superficie es romboide y plana, y se proyecta a un uso de suelo denominado Equipamiento (comercio, salud, educación, etc.)

Situación legal de los terrenos

Durante más de 30 años la diversas generaciones de directivas han intentado aunar voluntades para lograr beneficios, ya sean monetarios o expresado en obras de adelanto para las sociedades como el alumbrado de El Tranque Viejo, pavimentación u otros lo cual nunca llegó a un acuerdo.
En los últimos años se ha retomado con más fuerza esta inicativa de tal modo que un grupo de 13 de las sociedades se asesoró por el abogado Sr. Danilo Gutiérrez el cual después de un acabado estudio de su situación legal informó lo siguiente:

– Que los terrenos se encuentran registrados a nombre de 14 sociedades (hoy 16 por subdivisiones)

– Que toda acción a realizar debe contar con la firma de todas las sociedades (decisión unánime) y en ningún caso por simple mayoría.

– Por lo tanto toda actividad comercial tales como arriendos, tala de bosque o ventas debe estar siempre refrendada por la firma autorizada de un representante de cada una de las sociedades.

Dado lo impracticable de lo anterior, es que el asesor sugirió formar la “Sociedad de Sociedades El Tranque Viejo” compuesta por 16 miembros que serían los presidentes de cada sociedad y cuyo único fin sería la toma de posesión de los terrenos, la subdivisión y sus debidas inscripciones.

Después de 3 años de cansadoras reuniones en Santiago, sólo se logró que 8 de las sociedades presentaran la documentación pertinente para postularse como integrante de la nueva sociedad por lo que esta iniciativa se declaró desierta.

El asesor por su parte sostuvo conversaciones con magistrados en lo civil para exponer el caso, la respuesta reafirmó que no es posible invocar mayoría, y la falta de 1 sociedad invalida cualquier acción legal de ventas, subdivisiones u otros.

Contibuciones a los Bienes Raíces.

Toda esta gran zona hasta ahora tiene un uso de suelo Agrícola/Forestal y por lo tanto debe pagar contribuciones de acuerdo con la Ley de Impuesto Territorial y su monto actual no supera los $50.000 por cuota.

Este valor es pagado oportunamente por la Junta de Vecinos El Tranque Viejo, entidad de la cual Villa El Litre es parte integrante.

Sobre este punto debe considerarse que si por algún artificio el gobierno lograra cambiar el uso de suelo (por ejemplo a habitacional), las cuotas se ajustarían a un valor inalcanzable de cubrir para las sociedades, como ejemplo la cuota del Condominio Los Litre con sólo 2 hectáreas se aproxima a los $3.500.000

Todas las municipalidades dentro de sus tareas elaboran un Plan de Desarrollo Comunal, y como resulta obvio, en la búsqueda de terrenos para su planeamiento incluyó la zona boscosa pretendiendo usos a futuro.

Coincidentemente el Ministerio de Bienes Nacionales en el año 2006 remitió carta a la Junta de Vecinos, (única entidad con reconocimiento legal), en la que define:

– Expresa el reconocimiento de que esta extensa zona pertenece al conjunto de las sociedades del eje El Tranque Viejo.

– Propone una distribución con diferentes usos de suelo, en resumen: al oriente la instalación de rodoviarios (terminales de buses), al centro educación y habitacional (no define el tipo de construcción) y al poniente un uso industrial.

Afortunadamente la ley vigente no permite que un propietario sea obligado a cambiar el uso de suelo de su propiedad, de lo contrario ya se nos habría impuesto, pero sí podríamos sufrir una expropiación.

De lo anterior se puede concluir claramente que hay intenciones sobre estos terrenos de parte de la autoridad, y que seguirán buscando el modo para lograr sus objetivos, y mientras tanto ¿nosotros qué?.

Los presidentes de algunas sociedades decidieron que ante la falta de determinación de otras directivas utilizarían la vía legal de Partición Judicial, este es un recurso legal que se utiliza cuando no hay acuerdo entre las partes para lograr una distribución de bienes comunes, por ejemplo una herencia entre hermanos, y puede ser iniciada por la presentación de 1 o más de los involucrados.

La Partición Judicial es la solicitud a un tribunal competente para que un juez dicte fallo con una distribución según su arbitrio y que los demandantes deben acatar o recurrir a tribunales superiores. Ante esta situación es que esta directiva junto a otras sociedades determinaron convocar a todos los involucrados para contratar la asesoría de abogados con experiencia en la zona: los Srs. Ramón Fuenzalida González y Sergio Villar Escamilla y después de estudiar las alternativas resolvieron lo siguiente:

– Presentar la demanda por Partición Judicial en que los demandantes sean la mayoría de las sociedades.

– Cuando un gran mayoría la pretenden, se logran disminuir las costas del proceso y además la opción de seleccionar a un abogado de nuestra confianza para que sea el juez con poder de fallo.

– El abogado a elejir será el Sr. Danilo Gutiérrez con quien hemos trabajado desde ya hace algunos años.

– Hasta la fecha de la presente exposición 24/08/2009, han presentado su documentación completa al equipo de abogados que nos asesora un total de 9 sociedades para tal efecto, y la demanda sería presentada en la quincena de Septiembre 2009.

Las acciones definidas se ajustan a lo expuesto en asamblea extraordinaria de socios del Condominio Los Litres de Algarrobo celebrada en nuestra Sede Social el 14 de Marzo de 2009, en la cual el presidente en ejercicio asume la representación de nuestros intereses indivisos como una atribución especial y por una vez, y por sugerencia de los abogados todos los presidentes dejaron constancia notarial en la que disminuyen su poder para este efecto.

Por tratarse de una situación nueva, en la cual no se trata de vender sitios (derechos) como acostumbra el presidente con su sola firma ante notario, toda enajenación sobre los terrenos indivisos deberá ser refrendada por otros miembros de su directiva de acuerdo al siguiente protocolo.

En primera: El presidente en ejercicio, El vice-presidente (si existe), El tesorero

En segunda: El presidente en ejercicio, El tesorero a falta de vice-presidente, El secretario

En tercera: El presidente en ejercicio, El secretario a falta de tesorero, dos directores

La figura del Presidente es irreemplazable, es el principal responsable y está controlado por otros miembros de la Directiva. Aún más, tal como lo mencionó el presidente en asamblea extraordinaria del 15/08/2009 toda propuesta comercial que nos llegue o fallo de un tribunal será oportunamente informada a la asamblea antes de proceder.

Durante Febrero de 2011 se espera presentar formalmente la demanda por partición con lo cual se inicia el proceso del cual estaremos pendientes de su curso.

Sin perjuicio de lo anterior, el presidente ha expresado que procurará obtener un trozo del bosque para anexar a la sociedad por encima del beneficio comercial. Una extensión de los límites de nuestra sociedad permitiría crear una zona de esparcimiento privado, también un límite natural para impedir construcciones no deseadas y en último caso venderlo si fuera necesario. La presentación fue efectivamente entregada en Diciembre de 2011 y se encuentra en la etapa de notificaciones formales por parte del Sr. Juez de Casablanca.

La situación a noviembre de 2015 es que se ha presentado una demanda por partición judicial en el tribunal de Casablanca con la asesoría de dos abogados, financiados por las mismas sociedades. El juez asignado debe notificar al representante legal de cada una de las sociedades antes de proceder, al respecto aún resta una sociedad por acreditarse debidamente por lo cual se ha solicitado una prórroga de dos años para tal efecto.